Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

Il y a une objection que tout conseiller entend au moins une fois par semaine, formulée à peu près dans ces termes : « Je veux bien donner à mes enfants, mais je ne veux pas me retrouver sans rien. » Elle est parfaitement raisonnable. Elle est aussi, techniquement, résolue depuis 1804.

La pleine propriété se décompose en deux droits distincts que le droit français permet de séparer. D’un côté l’usufruit : le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus. De l’autre la nue-propriété : le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le transmettre, sans en jouir immédiatement. Le démembrement consiste à attribuer ces deux droits à deux personnes différentes.

Ce mécanisme n’est pas une niche fiscale mais une règle structurelle du code civil, ce qui explique sa stabilité remarquable. Les dispositifs de défiscalisation vont et viennent au rythme des lois de finances ; le démembrement, lui, traverse les alternances. Il répond exactement à l’objection ci-dessus : donner tôt pour profiter des abattements, sans se dépouiller ni perdre ses revenus.

Il sert par ailleurs en pur investissement, pour acquérir un actif avec une décote en échange d’une renonciation temporaire aux revenus. Deux usages très différents pour un même outil, et il vaut mieux savoir lequel des deux vous est proposé.

Comment se répartit la valeur entre les deux droits

La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. La logique est intuitive : plus il est jeune, plus son usufruit a de valeur, puisqu’il en profitera longtemps. Plus il est âgé, plus la nue-propriété se rapproche de la pleine propriété, parce que l’échéance approche.

L’administration fiscale applique un barème légal par tranches d’âge pour les usufruits viagers, prévu par le code général des impôts. Ce barème est forfaitaire : il ne tient compte ni de l’état de santé de l’usufruitier, ni du rendement réel du bien. Sa logique est celle-ci.

La conséquence pratique est directe : une donation de nue-propriété consentie à soixante ans porte sur une assiette taxable bien plus faible que la même donation consentie à quatre-vingts ans. Le barème récompense l’anticipation, exactement comme la reconstitution des abattements décrite dans La donation : formes, abattements et fiscalité.

Le barème progresse par tranches décennales. Cela crée un effet de seuil très concret : un donateur qui signe la veille de son soixante et onzième anniversaire et un donateur qui signe le lendemain ne transmettent pas la même assiette taxable, alors qu’un jour les sépare. Personne ne recommande de programmer une donation sur un calendrier, mais quand une opération traîne depuis six mois et qu’un anniversaire décisif approche, le notaire le mentionne rarement. Vous pouvez le lui demander.

Pour un usufruit temporaire, c’est-à-dire consenti pour une durée fixe et non pour la vie de l’usufruitier, le barème est différent : il repose sur des tranches de durée et non sur l’âge, chaque période entamée de dix ans valorisant l’usufruit d’une fraction déterminée de la pleine propriété, dans la limite de la valeur de l’usufruit viager du même usufruitier. C’est ce second barème qui gouverne les opérations de nue-propriété de SCPI évoquées plus loin.

Une précision qui évite bien des malentendus : ce barème fiscal ne s’impose que pour le calcul des droits. La valeur économique réelle de l’usufruit peut s’en écarter sensiblement, et pour certaines opérations (cession d’usufruit à une société, opérations entre parties non familiales), c’est une évaluation économique motivée qui doit être retenue, sous peine de redressement. Confondre les deux est une erreur classique des montages improvisés.

La donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit

C’est l’application la plus répandue, et de très loin. Le donateur transmet la nue-propriété d’un bien à ses enfants et conserve l’usufruit jusqu’à son décès.

Trois effets se combinent :

1. Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, donc sur une fraction de la valeur du bien, déterminée par le barème selon l’âge du donateur.
2. Le donateur garde l’usage et les revenus : il continue d’habiter le logement ou d’encaisser les loyers, exactement comme avant.
3. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires sur l’usufruit qui s’éteint.

C’est ce troisième point qui fait la force du montage, et il mérite qu’on s’y arrête. L’usufruit ne se transmet pas au décès : il disparaît. Il n’entre pas dans la succession, il n’est pas taxé, il n’est même pas déclaré comme un actif transmis. La valeur qu’il représentait s’évapore fiscalement au bénéfice du nu-propriétaire.

Prenez un appartement estimé 400 000 euros, un donateur de soixante-deux ans, deux enfants. La nue-propriété transmise représente une fraction de la valeur, bien en deçà de la moitié, ce qui la fait tenir sans difficulté dans l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Aucun droit à payer. Vingt ans plus tard, l’appartement en vaut 600 000, l’usufruit s’éteint, et les enfants reçoivent la pleine propriété d’un bien de 600 000 euros sans qu’un euro de droit de succession n’ait jamais été calculé sur cette ligne.

Ce n’est pas un montage exotique. C’est le code civil, appliqué dans l’ordre.

Le mécanisme s’applique aussi bien à un immeuble qu’à des parts de société civile, à un portefeuille de titres ou à des parts de SCPI. Il se combine volontiers avec une donation-partage, ce qui permet à la fois de figer les valeurs et de réduire l’assiette taxable, et avec un pacte Dutreil sur des titres de société, cumul qui produit l’effet le plus puissant du droit français de la transmission (Le pacte Dutreil : transmettre son entreprise).

Un choix se pose au moment de l’acte, souvent expédié en trente secondes : usufruit successif ou non. Un couple qui donne la nue-propriété peut prévoir qu’au décès du premier époux, l’usufruit se reporte intégralement sur le survivant plutôt que de s’éteindre pour moitié. C’est une sécurité considérable pour le conjoint, elle se paie d’un report de la reconstitution complète pour les enfants, et elle doit figurer dans l’acte initial. L’ajouter après coup suppose une nouvelle donation, avec les droits correspondants.

Qui paie quoi pendant le démembrement

C’est la source de friction la plus fréquente, et le point que les actes précisent trop rarement. Le code civil fixe une répartition par défaut, mais elle est formulée en termes anciens qui laissent une marge d’interprétation généreuse.

Le partage entre entretien courant et grosses réparations est régulièrement contesté. Une toiture qui fuit relève-t-elle de la grosse réparation ou de l’entretien que l’usufruitier a négligé pendant quinze ans ? Un ravalement imposé par la commune ? Le remplacement d’une chaudière ? La jurisprudence tranche au cas par cas, ce qui est une autre manière de dire qu’il faut un procès pour savoir.

Deux règles complémentaires, moins connues et qui pèsent lourd. L’usufruitier doit conserver la substance du bien : il ne peut pas le laisser se dégrader, et le nu-propriétaire peut agir en justice s’il constate une dégradation caractérisée. Symétriquement, l’usufruitier négligent qui ne fait pas l’entretien courant peut se voir imputer la grosse réparation devenue nécessaire par son abstention.

Une convention de démembrement, rédigée avec le notaire au moment de l’acte, permet d’aménager conventionnellement cette répartition. Elle coûte quelques centaines d’euros et évite l’essentiel des litiges. C’est le document le plus rentable de la matière et le plus souvent absent des dossiers.

Autre règle structurante : la vente du bien démembré exige l’accord des deux parties. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété. Un donateur de soixante-cinq ans qui voudrait vendre son appartement à soixante-dix-huit ans pour financer une maison de retraite a besoin de la signature de ses enfants. S’ils sont trois, qu’un seul est en froid avec la famille, ou qu’un est sous tutelle, la vente peut se bloquer durablement.

En cas de vente conjointe, le prix se répartit selon le barème applicable à la date de la vente, chacun recevant sa quote-part. Sauf si les parties conviennent d’un report du démembrement sur un nouvel actif, appelé remploi : le démembrement se reconstitue alors sur le bien racheté, ou sur un contrat de capitalisation. Cette clause doit être prévue à l’avance, dans l’acte ou dans une convention, faute de quoi la vente disloque le montage et fait remonter des liquidités dans le patrimoine du nu-propriétaire sans que personne l’ait voulu.

Le quasi-usufruit, un cas particulier qui mérite son paragraphe

Quand l’usufruit porte sur une chose consomptible, c’est-à-dire qui se consomme par l’usage (une somme d’argent au premier chef), on parle de quasi-usufruit. L’usufruitier peut alors disposer librement du bien, le dépenser, l’investir. En contrepartie, il devient débiteur d’une créance de restitution envers le nu-propriétaire, exigible à son décès.

L’intérêt est fiscal autant que civil. Cette créance de restitution constitue une dette de la succession, déductible de l’actif successoral, ce qui réduit d’autant l’assiette des droits. Le nu-propriétaire récupère l’équivalent de ce qui lui était dû avant que le reste ne soit taxé.

Le dispositif est légal et ancien. Il est aussi surveillé de près : la loi a resserré ces dernières années les conditions de déductibilité des créances de restitution issues de quasi-usufruits constitués sur des sommes d’argent données, précisément parce que certains montages transformaient une donation en dette déductible. La règle pratique : une convention de quasi-usufruit doit être écrite, enregistrée pour lui donner date certaine, et le montage doit avoir une réalité économique. Sans enregistrement, la créance risque de n’être pas opposable à l’administration fiscale.

C’est typiquement le sujet sur lequel il ne faut pas s’aventurer sans notaire ou avocat fiscaliste. Les règles ont bougé, elles bougeront encore, et un montage validé il y a cinq ans n’est pas nécessairement conforme aujourd’hui.

Les usages en placement

Jusqu’ici, le démembrement a été présenté comme un outil de transmission. Il existe un second usage, entièrement distinct, où l’on achète volontairement de la nue-propriété à un tiers.

La nue-propriété de SCPI

L’acquisition de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier, qui détiennent et gèrent un parc locatif pour le compte de leurs associés) en nue-propriété temporaire, sur une durée de cinq à quinze ans, s’obtient avec une décote correspondant aux revenus auxquels l’acquéreur renonce. Les clés de répartition sont fixées par la société de gestion selon la durée choisie ; l’usufruit temporaire est acquis en parallèle par un autre investisseur, souvent une personne morale cherchant du revenu immédiat.

Pendant toute la période, le nu-propriétaire ne perçoit rien, ne déclare aucun revenu foncier, et n’intègre en principe pas ces parts dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. À l’échéance, il récupère mécaniquement la pleine propriété et les revenus, sans acte ni formalité.

L’opération convient à un contribuable fortement imposé qui n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats, et qui accepte de bloquer son capital. Les contreparties sont franches. Aucun revenu pendant toute la durée, une liquidité très faible (le marché secondaire de la nue-propriété de SCPI existe mais reste étroit, et une revente anticipée se fait généralement à conditions dégradées), et la valeur de la part à l’échéance qui n’est garantie par personne. La décote compense l’absence de revenus, elle ne compense pas une baisse du marché immobilier. Le fonctionnement des SCPI et leurs frais sont détaillés dans Les SCPI et l’immobilier locatif.

La nue-propriété immobilière directe

Le même principe s’applique à un logement neuf ou réhabilité dont l’usufruit est cédé pour une durée déterminée, souvent quinze à vingt ans, à un bailleur institutionnel qui le loue dans le cadre du logement social ou intermédiaire. L’acquéreur de la nue-propriété n’a ni gestion locative, ni charges d’entretien, ni fiscalité pendant toute la période, l’usufruitier assumant l’ensemble.

À l’échéance, il récupère un bien libre d’occupation, ce qui est la différence notable avec un investissement locatif classique où la reprise du logement suppose un congé en bonne et due forme.

Là encore, la contrepartie est simple à énoncer : aucun revenu pendant quinze ans, un capital immobilisé, et un actif dont la revente avant terme trouve peu d’acquéreurs. Ce n’est pas un défaut du produit, c’est sa définition. Le problème apparaît quand il est présenté comme un placement souple.

Les points de vigilance et les erreurs classiques

L’abus de droit. Un démembrement dont le seul but serait fiscal, ou dont les conséquences réelles ne seraient pas assumées, expose à un redressement, l’administration disposant d’une procédure spécifique en la matière. Les schémas surveillés sont connus : donation de nue-propriété suivie d’une revente rapide, prise en charge par l’usufruitier de dépenses incombant au nu-propriétaire, démembrements circulaires entre une société et son dirigeant, donation de nue-propriété assortie d’un mandat qui rend le donataire purement passif. La règle pratique tient en une phrase : les effets juridiques du démembrement doivent être réellement supportés par les deux parties.

La reprise de la gestion. Donner la nue-propriété d’un portefeuille de titres ou de parts de société civile ne prive pas nécessairement le donateur du pouvoir de décision, mais cela suppose de rédiger précisément les statuts ou la convention de démembrement. À défaut, la répartition légale des droits de vote s’applique, et certaines décisions structurantes requerront l’accord des nus-propriétaires. Un parent qui découvre à soixante-quinze ans qu’il ne peut plus arbitrer seul le portefeuille dont il a donné la nue-propriété a subi une conséquence que personne ne lui avait exposée.

L’irréversibilité. La donation de nue-propriété est définitive, comme toute donation. Elle ne doit porter que sur des biens dont le donateur accepte de ne plus pouvoir disposer seul. Une clause de droit de retour conventionnel, qui ramène la nue-propriété au donateur si le donataire décède avant lui, ne coûte rien à insérer et évite qu’un bien de famille ne parte chez les beaux-parents d’un enfant décédé prématurément.

Le blocage à la vente. Déjà évoqué, il mérite d’être répété parce qu’il se manifeste au pire moment, celui où le donateur âgé a besoin de liquidités. Anticipez-le : soit en conservant en pleine propriété un actif liquide suffisant, soit en insérant une clause de remploi, soit en démembrant plutôt des actifs qu’on n’aura pas à vendre.

L’IFI. Dans le cas général, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’étant pas redevable. Le démembrement ne fait donc pas disparaître l’immobilier de l’assiette : il concentre la charge sur l’usufruitier. Des exceptions existent, notamment pour l’usufruit légal du conjoint survivant, où la répartition se fait alors entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème. Le sujet est détaillé dans IFI : qui est concerné et comment il se calcule.

La plus-value en cas de revente ultérieure. Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire qui revend calcule sa plus-value à partir de la valeur retenue dans l’acte de donation, augmentée de la valeur de l’usufruit reconstitué selon des règles précises. Une évaluation basse à la donation, économique en droits, se paie en plus-value à la revente. Faites poser le calcul dans les deux hypothèses avant de fixer la valeur de l’acte.

Les questions à poser avant de signer

Le démembrement se prépare avec un notaire, dont l’intervention est obligatoire dès qu’un bien immobilier est concerné. Cinq questions à lui poser, et à faire figurer par écrit dans le projet d’acte ou dans la convention.

1. Quelle répartition des charges et des travaux retenez-vous, et est-elle écrite quelque part ou laissée au régime légal ?
2. Que se passe-t-il si je souhaite vendre le bien dans dix ou quinze ans, et une clause de remploi est-elle prévue ?
3. L’usufruit est-il successif au profit de mon conjoint, et si non, pourquoi ?
4. Quelle valeur est retenue pour le bien, et quelle plus-value en découlerait pour mes enfants s’ils revendaient après reconstitution ?
5. Un droit de retour conventionnel est-il inséré, et sur quel périmètre ?

Une réponse orale à ces cinq questions ne vaut rien. Elles se règlent dans l’acte, et l’acte se relit avant la signature, pas après.

En résumé

Le démembrement transmet un bien tout en conservant son usage et ses revenus, avec une assiette taxable réduite et une reconstitution sans droits au décès de l’usufruitier. Son efficacité dépend directement de l’âge auquel il est mis en place : le barème fiscal, qui progresse par tranches de dix ans, favorise nettement l’anticipation.

Faites préciser dans l’acte trois points que la pratique néglige : la répartition des charges et des grosses réparations, le sort du bien en cas de vente ultérieure, et l’existence ou non d’un usufruit successif au profit du conjoint. Ce sont les trois sources de conflit qui reviennent le plus souvent, et les trois qui se règlent gratuitement au moment de la rédaction.

Ne démembrez que des biens dont vous n’aurez pas à disposer seul, parce que la vente d’un bien démembré exige l’accord de tous. Et gardez le montage économiquement sincère : les effets juridiques doivent être réellement supportés par chacun, c’est la meilleure protection contre une remise en cause. Pour situer cet outil parmi les autres leviers, voir Préparer sa succession et sa transmission.