IFI : qui est concerné et comment il se calcule

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ancien impôt de solidarité sur la fortune en restreignant son assiette au seul patrimoine immobilier. Les placements financiers, les liquidités, les contrats d’assurance-vie investis en unités de compte financières et les biens professionnels en sont sortis.

Ce changement d’assiette a une conséquence structurelle que beaucoup de contribuables n’ont pas intégrée : deux patrimoines de valeur identique peuvent être, l’un totalement imposé, l’autre totalement exonéré, selon leur seule composition. L’IFI est donc devenu un paramètre d’arbitrage entre immobilier et actifs financiers, davantage qu’un impôt sur la richesse en général.

Ce guide décrit le seuil, l’assiette, les déductions et les cas particuliers les plus fréquents (SCPI, SCI, démembrement).

Qui est redevable

Sont concernés les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal IFI, qui regroupe le couple (marié, pacsé ou en concubinage notoire) et les enfants mineurs dont ils administrent les biens, indépendamment de la composition du foyer à l’impôt sur le revenu.

Deux points souvent mal compris :

• Une fois le seuil franchi, le barème s’applique à partir d’un montant inférieur au seuil, ce qui crée un effet de ressaut à l’entrée. Un patrimoine légèrement supérieur à 1,3 million supporte donc un impôt calculé sur une base plus large que le seul dépassement, atténué par un mécanisme de décote.
• Les non-résidents sont redevables sur leurs seuls biens immobiliers situés en France, sous réserve des conventions fiscales. Ce point est repris dans Expatriation et patrimoine : ce qui change.

Le barème est progressif par tranches, avec des taux modérés en valeur absolue mais qui s’appliquent chaque année sur un stock, non sur un revenu.

Ce qui entre dans l’assiette

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Cet abattement ne s’applique pas si le bien est détenu via une société.

Les biens professionnels sont exonérés lorsqu’ils sont nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle principale. Les conditions sont précises et l’exonération n’est jamais automatique : un local détenu par le dirigeant et loué à sa société suppose de vérifier le respect des critères.

L’évaluation retenue est la valeur vénale au 1er janvier. Elle relève d’une estimation faite sous la responsabilité du contribuable, qui doit pouvoir la justifier. Une sous-évaluation manifeste expose à un redressement, une surévaluation à un impôt indu.

Le passif déductible

Seules sont déductibles les dettes afférentes aux actifs imposables, existantes au 1er janvier et à la charge du redevable :

• capital restant dû des emprunts immobiliers ;
• travaux d’amélioration ou de construction en cours ;
• taxes foncières et droits de mutation liés aux biens imposables.

L’impôt sur le revenu, la taxe d’habitation et les dettes liées à des actifs non imposables ne sont pas déductibles.

Deux limitations méritent attention. Les prêts in fine font l’objet d’un retraitement : la dette déductible est amortie fictivement, année après année, pour éviter que ce type de financement ne maintienne artificiellement une dette maximale. Par ailleurs, un plafonnement du passif s’applique aux patrimoines élevés dont l’endettement excède une proportion importante de la valeur des biens.

Les cas particuliers fréquents

SCPI et unités de compte immobilières

Les parts de SCPI sont imposables à hauteur de la fraction représentative d’immobilier, communiquée chaque année par la société de gestion. Les SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie ne sont pas exonérées pour autant : la fraction immobilière de l’unité de compte reste dans l’assiette. Loger de l’immobilier dans une enveloppe financière ne le fait pas sortir de l’IFI.

Parts de SCI

Elles sont imposables à hauteur de l’immobilier détenu par la société, après déduction du passif de celle-ci, dans des conditions encadrées pour éviter les montages d’endettement artificiel entre associé et société.

Démembrement

Dans le cas général, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire n’est pas redevable. Des exceptions imposent une répartition entre les deux selon le barème, notamment lorsque le démembrement résulte de l’usufruit légal du conjoint survivant. Le mécanisme est détaillé dans Le démembrement de propriété.

Cette règle explique une partie de l’intérêt de la donation de nue-propriété : elle sort le bien de l’assiette du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement.

Le plafonnement

Le total formé par l’IFI et les impôts sur les revenus de l’année précédente ne peut excéder 75 % des revenus de cette même année. L’excédent vient en diminution de l’IFI dû.

Ce mécanisme protège les contribuables détenant un patrimoine immobilier important pour des revenus modestes, situation classique du retraité propriétaire dans une zone où les prix ont fortement progressé. Il est cependant encadré : l’administration surveille les stratégies de minoration artificielle des revenus destinées à déclencher ou amplifier le plafonnement.

L’effet sur l’arbitrage patrimonial

Près du seuil, la composition du patrimoine devient un paramètre financier à part entière. Un même capital placé en actifs financiers n’entre pas dans l’assiette, alors que placé en immobilier direct ou en SCPI il y entre intégralement.

Cela ne signifie pas qu’il faille fuir l’immobilier : le rendement, la protection contre l’inflation et l’effet de levier du crédit restent des arguments propres. Cela signifie que la comparaison entre deux placements doit intégrer, pour un patrimoine proche du seuil, le coût annuel récurrent de l’IFI. Ce raisonnement rejoint la logique d’ensemble décrite dans Optimisation fiscale : les grands leviers légaux.

Les leviers légitimes sont connus : déduction rigoureuse du passif, donation de nue-propriété, vérification du statut de bien professionnel, réorientation d’une partie du patrimoine vers des actifs financiers, dons ouvrant droit à réduction. Aucun ne se justifie s’il dégrade la cohérence économique du patrimoine.

En résumé

L’IFI vise le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier, les actifs financiers en étant exclus. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, le passif immobilier est déductible sous conditions, et un plafonnement à 75 % des revenus limite l’impôt dû. Les SCPI logées en assurance-vie restent imposables, contrairement à une idée répandue. Pour un patrimoine proche du seuil, l’IFI devient un critère d’arbitrage entre immobilier et financier, à évaluer sur la durée et non sur une seule année.